Porin kaupunginvaltuusto hyväksyi tänään SAMKin Porin kampuksen kilpailuttamisen asiakirjat. Tämä on erittäin hyvä uutinen ja käytännössä tarkoittaa sitä, että monta mutkaa kokenut kampushanke etenee maaliin. On syytä vilkaista tarjousasiakirjoja ja arvioida mitä olemme saamassa.
Kilpailuttaminen on vaikea laji. Sen ovat todistaneet useat pieleen menneet kilpailutukset. Ongelma on siinä, että pitäisi etukäteen osata määritellä rajausten ja kriteerien kautta mitä halutaan, räätälöimättä hanketta mitenkään tai kenellekään erityisesti. Määrittely tapahtuu siis epäsuorasti rajaten kaikista mahdollisista vaihtoehdoista ne, jotka ovat hyväksyttäviä ja määritellen näille hyväksyttäville vaihtoehdoille kriteerit, joiden mukaan tarjoukset pisteytetään. Ja joiden mukaan valinta viime kädessä tehdään.
Rajaukset kertovat ennen kaikkea sen mitä ei haluta. SAMKin kampuskilpailun tarjouspyynnössä asetetut rajaukset koskevat tarjoajille ja tarjottavalle tontille asetettavia vähimmäisvaatimuksia. Kampuskilpailutuksessa hyväksyttäviä tajouksia ovat vain keskustan alueelle kohdistuvat tarjoukset. Keskusta on määritelty luettelemalla hyväksyttävät kaupunginosat. Muita rajauksia ovat toimitilon kerrosluku (korkeintaan kuusi) ja kampuksen autopaikkojen määrä (vähintään 600).
Kriteerit perinteisesti jakaantuvat kahteen pääosioon, hinta ja laatu. Hinta on aina varmasti tärkeä kriteeri, mutta ainoana kriteerinä se johtaisi huonoon tai jopa kelvottomaan lopputulokseen. Laadullisten kriteerien painoarvo on yleensä 40-60% kokonaisarviosta. Alkuperäisessä ehdotuksessa laatua ja toiminnallisuutta painottavat kriteerit olivat 60%, mutta kaupunginvaltuusto päätöksellään muutti painotuksen toisin päin, eli hinnan painoarvo on lopullisissa kilpailutusasiakirjoissa 60%.
Se mitä tarjoajien sitten pitäisi tarjota on määritelty hankesuunnitelmassa, joka on SAMKin tahdonilmaus. Hankesuunnitelma sisältää tilaohjelman, jonka mukainen rakennus tulisi tarjota.
Erityinen harkinta jätetään tarjoajille Tiilimäellä sijaitsevien sosiaali- ja terveysalan (Sote) erityistilojen suhteen. Tarjoajille on annettu mahdollisuus esittää näiden erikseen määriteltyjen Soten erikoistilojen jättämistä rakentamatta, sikäli mikäli tarjottu tontti sijaitsee alueilla 9 tai 11 (siis lähellä Tiilimäkeä). Kaikki tarjoajat eivät siis lähde tarjouskilpailuun samalta viivalta. Lähellä Tiilimäkeä sijaitsevilla tonteilla on yksi optio enemmän.
Kilpailutuksen riskit liittyvät siihen, ettei tarjousasiakirjoissa ole osattu ottaa huomioon kaikkia mahdollisia tilanteita. Kaikki voitava tässä suhteessa on yritetty tehdä. SAMKin Porin kampuksen kilpailutusasiakirjat edustavat erittäin korkeaa asiantuntemusta.
Aivan erityinen hienous minusta kampuskilpailutuksessa piilee siinä, että hintakriteerin perusteeksi on otettu kokonaisvuokra, joka sisältää kaikki kustannukset, mm. hoito- ja energiakustannukset. Tarjoajien ja loppukäyttäjän intressit on saatu näin kauniilla tavalla yhtymään. Mitä energiatehokkaampaa rakennusta tarjoaja esittää, sitä paremmat pisteet saa hintakriteerin perusteella. Ja sitä pienemmillä kustannuksilla SAMK selviää.
Jos minä olisin tarjoaja, asettaisin tavoitteet energiatehokkuudessa erittäin korkealle, jopa nollaenergiatalon tasolle. Energiatehokkaat ratkaisut ovat toteutettavissa lähes "tavallisen" rakennuksen hinnalla. Jos tarjoukset muutoin ovat tasavahvoja, energiakustannuksista löytyy se ratkaiseva ero.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti